美国REITs总市值破万亿 分成即可享有税收优惠

来源:http://www.ekgram.com 作者: 2017-10-26 23:38

以寰球第一大REITs市场??美国为例,依据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计数据,1971年美国REITs仅有34只,总市值约15亿美元,但截至2016年年底,总市值已经超过1万亿美元。

NAREIT官网数据显示,截至2017年9月末,美国REITs市值已达1.115万亿美元,目前有近200只REITs在纽交所上市交易。9月协会FTSENAREITAllREITs指数平均年化股息收益率为4.17%,而同期标普500指数的收益率仅有1.97%。

东方证券数据显示,近二十年来,北美地域的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机影响,欧洲REITs收益率敏捷降落至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。

在上述REITs的分类中,美国等成熟市场通常采用的是公司制的尺度模式。东方证券固收分析师潘捷在其研究呈文中先容称,详细来说,这种模式首先由基金公司或开发商发动设立REITs,向投资者发行份额募集资金。其次由基金公司或开发商负责该REITs的经营管理,并委托独立的基金托管机构进行托管和监视,将募集资金投向房地产名目,正常投向持有型物业,少部分投向投资型物业。最后委托物业管理公司对旗下物业进行管理,获取稳固的租金收益或通过出卖投资型物业获取物业升值收益,将大部分收益按投资者出资比例以分红形式散发给投资者。

美国市场当先的公寓型REITs公司EQR(公正住屋)就曾借助美国完美的REITs上市流通轨制和税收优惠政策胜利实现了快捷扩张。

材料显示,EQR成立于1969年,在1993年正式上市,是美国第一家上市的公寓型REITs,市场份额始终高居前列。

EQR官网信息显示,本次大赛将设破华东、华南、华西、华北四大,目前其领有物业数目302个,公寓房间数共计7.75万间左右,散布在波士顿、纽约、华盛顿等各地。

据懂得,在1993年至2000年前后,EQR处于疾速扩大的阶段。广发证券房地产行业首席剖析师乐加栋团队在其研讨讲演中的数据显示,其从1993年底的21个州持有物业79处,房间数2.44万间一路蹿升至2000年末的36个州持有物业总数1104处,房间约22.77万间的规模。

而在这个阶段,REITs对其高效融资的辅助功不可没。乐加栋团队表示,美国1960年许可设立REITs,并在1991年答应权益型REITs上市流畅,这为EQR登陆资本市场进行股权融资奠定基础。该团队根据EQR布告统计,首次上市至2000年间,EQR共计发行股票43次,融资规模达32.19亿美元,资金主要用于收购物业。与此同时,因为REITs在美国受到税收优惠政策利好,使公司免税部门债务本钱进一步下降,以2016年为例,当年总负债89.9亿美元,其中税收宽免债务6.3亿美元,该局部债权均匀成本仅1.1%。

潘捷表示,和美国的REITs多采取公司制的模式不同,国内目前的操作模式重要是通过发行专项资产管理打算即契约型的方式。但专项资产治理规划并不能直接受购物业公司股权,所以普通通过私募基金收购物业公司股权;与此伴生的是,成熟市场公司型的REITs公司可以一直收购新物业资产来为股东获得回报,进而实现扩募,而我国当前类REITs产品的契约型方式使得发行范围个别是固定的;而从召募方法上来说,国外成熟市场多为公募,我国则多为私募。只有2015年7月,以前海区内万科企业公馆的房钱收益权为基本资产的“鹏华前海万科REITs”首次应用公募基金作为发行载体,在“类REITs”产品的流动性上实现了一次冲破。

更主要的是,与国外成熟市场REITs产品通常能够享受必定税收优惠比拟,因为目前不相干配套税收优惠政策,因而目前国内可能面临双重税负。潘捷表现,目前海内的税收政策请求在信托设破跟终止环节对信托财产纳税,同时在信托存续阶段要缴纳企业所得税,受益人又要对调配的信托收益缴纳个人所得税。

这样一来,REITs设立时,委托人按照信托协定将不动产转移给受托人,要依照不动产转让缴纳增值税、所得税、契税、印花税等,假如原始权利人为房地产开发公司还另需按照累进税率缴纳30%~60%的土地增值税,如在当前《公司法》容许的前提下通过公司制成立REITs公司,在REITs公司经营层面还需缴纳企业所得税。而等到终止阶段委托人收回信托财产又须要面临转让不动产的各种税收。

另外,大多成熟市场会划定REITs要将绝大部分收益(通常为90%以上)以股利或分成形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。而我国由于没有针对REITs的法律法规在收益分配方面的详细要求,在受益权情势上呈现了优先级、次级等多种种别的收益类型。乐加栋团队表示,只管我国目前尚未推行REITs,EQR的融资对我国长租公寓运营企业的鉴戒有限,但当前我国REITs正处于加速推动阶段,可以预期,一旦REITs正式落地,通过REITs矜持公寓将成为主流的运营模式之一。

不外,也有业内人士表示,固然整体波动率较股票低,但由于REITs与房地产行业相关,因此在金融危机时代REITs产品的稳定率弘远于股票,有短期的投资风险。另外,总体来说由于REITs自身的属性都是一样的,因此行业集中度十分高。即便REITs的标的物附属不同行业,在REITs之间进行组合也是无奈有效降低危险的。